MENY
Kilde: dinepenger.no
Opprettholder dom. I juni avsa Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg en dom om at Norge brøt menneskerettighetskonvensjonen når det gjelder eiendomsrett, da deparementet reviderte tomtefesteloven i 2004.
Regjeringen har anket dommen, men anken ble avvist, og dommen blir stående.
Beslutningen om ikke å tillate Regjeringens anke over dommen fremmet, ble kjent 23. oktober 2012. Kjernen i dommen av 12. juni 2012 fra Menneskerettsdomstolen er at tomtefesteloven § 33 ikke oppfyller kravet til rimelig økonomisk balanse («fair balance») i forholdet mellom grunneier og fester.
Uklart om hvor mye. Dommen sier ingen ting om hvor mye leiene kan økes med. Da dommen ble kjent i juni. Det er opp til regjeringen å avgjøre hvor regelverket legger seg.
Taket på 9000 kroner som står i tomtefesteloven, kan være en pekepinn. Oppjustert med konsumprisindeksen tilsvarer dette idag et tak på 11.000 kroner i årlig festeavgift pr dekar. Denne grensen er omtalt i paragraf 15.
– Men det er viktig å være klar over at dette taket gjelder den typen festeavtaler som er løpende, og hvor det er avtalefestet at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdien underveis. Saken som var oppe for Menneskerettighetsdomstolen gjelder de tomtefesteavtalene som utløper på en bestemt dato, sa Flaaten til Dine Penger i juni.
Under 3000 kroner. De aller fleste som leier tomt, betaler mindre enn 3000 kroner i året. Det viser en undersøkelse som Norsk Skogeierforbund har utført.
Den viste at 80 prosent av alle tomtefestere hadde så lave festeavgifter.
Anslagsvis bør den gjennomsnittlige tomtefester belage seg på en årlig økning på 8000 kroner. Det er basert på en årlig festepris pr i dag på 3000 kroner, og dersom vi legger til grunn at regjeringen lar taket i tomtefesteloven gjelde også for de festeavtalene som utløper.
Vanskelig å vite hvor prisene går. Leder av Norges Eiendomsmeglerforbund Tormod Boldvik understreker at mange festetomter er sikre, og ikke blir berørt av dommen.
Han anbefaler derfor de med festekontrakter å finne ut hvordan kontrakten de har er. Samtidig peker han på at usikkerheten som er nå vil føre til en prisdemping på festetomter:
– En usikkerhet vil alltid være prisdempende, enten den er reell eller ikke, sier Boldvik til Dine Penger.
Han vi ikke spå om prisene i det lange bildet:
– Det henger blant annet sammen med hvordan det nye regelverket blir utformet, kommenterer han.
Rask avgjørelse. Unødvendig usikkerhet i markedet må unngås. – Hvis man nå lar det gå lang tid før nødvendige permanente lovendringer er på plass, vil det gi stor usikkerhet i eiendomsmarkedet og meget betydelige negative virkninger for verdiene av hus og hytter på festet grunn, påpeker Flaaten og tilføyer at Regjeringens proposisjon om midlertidig lovendring ikke alene er noen løsning etter at Menneskerettsdomstolens dom nå er endelig.
Mulig erstatningssøksmål. Sveinung O. Flaaten forteller at det er startet et erstatningssøksmål for Oslo Tingrett.
Søksmålet er et gruppesøksmål på vegne av flere som fikk tap på grunn av lave festeinntekter tilbake til 2004.
Søksmålet er nå stanset for å vente på ankeutfallet. Det er ikke sikker det starter umiddelbart, forteller Flaaten til Dine Penger:
– Det er mulig vi må vente på lovgivningsprosessen som kommer, fordi det vil være interessant for søksmålet å se hva festeavgiftene blir i fremtiden, sier han.
Faremo: Var viktig å teste
–Vi mener det var viktig å prøve å få en ny vurdering av saken, men tar til etterretning at EMD har avvist anmodningen om storkammerbehandling, sier justisminister Grete Faremo.
Hun forteller at de nå kommer til å sette igang arbeid med å lage nye lovbestemmelser:
– Justis- og beredskapsdepartementet vil nå utrede mulige endringer i tomtefesteloven, som ivaretar forpliktelsene etter Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK).
Faremo uttaler til Dine Penger at det er viktig at reglene nå lages grundig:
– Arbeidet reiser en rekke krevende spørsmål på et rettsområde preget av sterke interessemotsetninger. Det er videre tale om regler som berører grunnleggende interesser til et betydelig antall mennesker. Det er derfor viktig at det foretas grundige utredninger med sikte på å finne frem til gode og balanserte løsninger, sier hun.
Faremo minner også på om at det er laget en midlertidlig lov
– Regjeringen fremmet 14. september 2012 forslag om en midlertidig lov om rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus for å avklare rettstilstanden inntil endelig rettsavklaring foreligger. Dersom lovforslaget blir vedtatt, vil forlengelser av feste til bolighus og fritidshus reguleres av den midlertidige loven inntil endringene i tomtefesteloven er på plass.
